先日、相続税の更正の請求の際、他社不動産調査報告書が国税不服審判所にて否認され、その後、国税の方々との裁判にて、御依頼者より、弊社への不動産鑑定評価書の作成依頼を受けました。そして、その裁判において、無事弊社の不動産鑑定評価書により、その資産価値の正当性を認めていただくことができました。

（令和2年10月9日東京地裁判決　10月下旬　完全勝訴確定）

 

　その内容としましては、本件対象地の「鑑定評価書で決定した資産価値」が、「評価通達で求める方法で算出した価値」に比して相当に低位に留まることを、裁判所を始め、国税の方々にも認めていただいた結果なだけと言えます。

 

　ちょっと難しい言葉になりますが、専門用語で申しますと、

 

『本件土地の時価を評価するに当たり評価通達の定めにより難い特別な事情があるか？？？』

 

　について、無事、弊社の不動産鑑定評価書によって、

 

『評価通達の定めにより難い特別な事情がある。』

 

　ことの証明ができたことになります。

 

　裁判官及び国税の方々にも、弊社作成の不動産鑑定評価書の内容を十分納得していただけ、努力は報われると思いました。

 

　御依頼者の方々にもとても喜んでいただき、ご担当された弁護士先生も驚かれ、却って、このような機会を与えていただきまして、御依頼者様、弁護士先生へもこの場をお借りして、深く感謝申し上げます。

 

 

　おそらく、一般的な不動産鑑定評価書の作成では、認められなかったでしょう。

　また、簡易な査定書では全く太刀打ちできません。

（既に他の鑑定事務所が提出した査定書が、国税不服審判所で否認されていましたので）

　きちんと、誠実に、多面的な観点から評価を行うことが必須になります。

 

　　上記完全勝訴した物件は、土地のみの評価ですが、

①役所調査、地元精通者意見等詳細に調査を行うことにより、本件土地のリスク要因を集め、土地の価値をより分かりやすくするために約80枚の写真を添付し、その資産の担税力を明示。

②さらに、統計分析の一つの重回帰分析を活用した評価も行い、より客観性を高めた評価。

③また、不動産の個別性等の特徴を明示した簡潔な文章、資料の見やすさも工夫。

　このような努力が無事実って、裁判官及び国税の方々にも十分ご納得いただけたのではないかと思われます。

 

 

 　実は、本件で国税に完全勝訴できたのも、受注する2、3ヶ月程前に、相続等に強い鑑定士である『東京アプレイザルの芳賀先生』の講義を受けたことに因ります。

　私自身その講義を受講する前までは、他の士業や専門業者様等のご尽力と徹底的な調査、定性定量分析による鑑定評価額額を私なりには算出していました。

　芳賀先生の講義により、さらに、その豊富なデータ量、実例の多さ等で圧倒し、そのエビデンスが何を物語っているか、ただそれを示せば良いということをご教示いただきました。

　

　それまでは、私自身「国税の方々へは歯が立たない」、「どうせ駄目だろう」と思っておりました。

　

　特に、個別性が強く減額要因が大きな土地の場合、路線価評価が時価と比べて、著しく高くなる傾向にあります。

 

　そのような減額要素が大きな土地（潜在的な物件も含め）を路線価評価のまま課税をされてしまうと、

『そもそも本当の不動産価値に対して適正に税金が課せられているのか？』、

『そもそも不動産の担税力とは何か？』

という、そもそも路線価評価とは何かという疑問にぶち当たることがあります。

 

　そのような場合こそ『鑑定評価を活用するタイミング』ということを、皆様に強く知ってもらうということを、熱弁されていらっしゃる芳賀先生の熱意に、私は感銘を受けました。

　

 　芳賀先生の講義を受講することによって、個別性の強い土地に係る路線価評価の限界に対し、鑑定評価でもって合理的にその経済価値をご説明され、未熟であった私の背中を強く押していただけたことが、この度の完全勝訴に繋がったことと、芳賀先生に対して、この場をお借りして、深く感謝申し上げる次第です。